Estimados vecinos:
A continuación publicamos el contenido del informe que consignamos el pasado viernes 18 de noviembre mediante
carta de la Asociación Civil Terrazas de Santa Fe, ante la Secretaría del Concejo Municipal de Baruta referente a la Reforma de la Ordenanza sobre Inmuebles Urbanos del Municipio Baruta. Ordenanza que se aplicarse en los términos propuestos representará un incremento de más del 8.000% (OCHO MIL POR CIENTO) de los montos actuales, haciendo que un apartamento de 140 m2 termine generando un impuesto inmobiliario urbano (mal llamado derecho de frente) de Bs. 224.000,00 ANUALES y sanciones y recargos de mas de Bs. 126.000,00
OBSERVACIONES GENERALES Y PROPUESTAS A
LA
ORDENANZA SOBRE INMUEBLES URBANOS DEL
MUNICIPIO BARUTA
Visto que el Concejo Municipal
del Municipio Baruta del Estado Miranda discute para la segunda semana de
noviembre de 2016, y en virtud del derecho constitucional de petición y la
participación ciudadana en la formación de las leyes, pasamos a realizar las
siguientes observaciones y propuestas para ser analizadas a la luz de la
discusión legislativa de tal instrumento.
1.- PUNTO PREVIO. SOBRE LA CONSULTA PÚBLICA.
El Proyecto de Ordenanza de
Reforma de la Ordenanza sobre Inmuebles Urbanos del Municipio Baruta, que a la
fecha cuenta con aprobación en primera discusión y aprobación parcial de
algunos artículos en segunda discusión, no ha sido sometida a la Consulta
Pública que obliga los artículos 95.1, 259.3 y 266 de la Ley Orgánica del Poder
Público Municipal, y 123 del Reglamento Interno y de Debates del Concejo
Municipal del Municipio Baruta, pues dicho proyecto no ha sido publicado en la
página web oficial del Municipio, ni anunciado por los medios digitales ni
impresos por la Secretaría de la Cámara Municipal, ni informado a la comunidad
organizada.
Por esta razón solicitamos que se
reponga el proceso formativo de la norma a la fase de consulta descrito en los
artículos citados para evitar la nulidad absoluta de la Ordenanza resultante
por efecto de ilegalidad del proceso de formación de la norma.
2.- SOBRE EL CONTENIDO DE LA EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.
Se observa en la exposición de
motivos del Proyecto de Ordenanza, que se hace referencia al desfase entre la
última norma vigente y la “realidad económica actual”; sin embargo esa realidad
económica reflejada en los elementos técnicos usados para la determinación de
la actualización de la Planta de Valores Catastrales desconoce la acelerada
pérdida de valor en las operaciones inmobiliarias en el Municipio a lo largo
del año 2016, donde producto del éxodo masivo de venezolanos ha generado una
sobre oferta en el mercado inmobiliario, al extremo de haber más de 30.000
viviendas a la venta en el Sureste de Caracas y una caída de más del 35% de su
precio en el último trimestre; esta información sugerimos que sea contrastada
con la Cámara Inmobiliaria.
Así mismo la Exposición de
Motivos hace referencia a “cifras extraoficiales” de “inflación” como elemento
motivador para este proyecto. En este sentido recomendamos no invocar cifras
extraoficiales pues la Ordenanza puede ser atacada por un falso supuesto en su
concepción general; así mismo, no es correcto hablar de inflación sino de
Diferencias en los Índices de Precios, siendo que existen además varias
categorías en estos índices, luciendo el aplicable a los relativos al sector de
la construcción.
Es lógico pensar que estas
circunstancias económicas, que afectan al municipio, también afectan a los
contribuyentes en igual o mayor medida, pues los ingresos salariales y de otro
tipo también presentan un ostensible rezago frente a la escalada de precios de
bienes y servicios.
Por otra parte la Exposición de
Motivos señala que el ajuste de la Unidad Tributaria que sirve de base de
cálculo para la imposición de sanciones, no recoge la realidad de la variación
de precios, sin embargo ese es el elemento de cálculo oficial y fundamentar la
modificación de las sanciones en ese argumento puede ser atacado judicialmente
por presentarse como una desviación de poder para convertir las sanciones
fiscales en un elemento de recaudación desconociendo su verdadera naturaleza.
3.- SOBRE EL CONTENIDO DE LA REFORMA.
3.1.- Art. 18.2 de la ordenanza resultante. Sobre el Uso del Inmueble.
Observamos que se indica que es
aquel que corresponde al uso señalado en la zonificación aplicable, con
independencia del uso real si difiere del permitido. En este sentido
consideramos que debe revisarse el concepto planteado pues es un principio
rector del derecho tributario la preeminencia de la realidad económica sobre la
forma jurídica. En muchas de nuestras urbanizaciones de carácter exclusivamente
residencial se han generado usos ilícitos de inmuebles para viviendas, como por
ejemplo el uso de casas-quintas para servir como salones de fiesta.
Consideramos que en este tipo de casos el municipio debe reservarse la
posibilidad de gravar impositivamente este tipo de casos con independencia de
las sanciones de multa y clausura que correspondan.
3.2.- Art. 19 de la ordenanza resultante. Sobre la alícuota aplicable.
3.2.1.- Sobre la vigencia temporal de las alícuotas.
Se presta a confusión el tiempo
de entrada en vigencia de la alícuota por tramos de tiempo, pues si bien es
cierto que se señala que la primera alícuota comienza a regir a partir del
primer año de vigencia de la ordenanza, el Parágrafo Único indica que esta
alícuota entrará en vigencia al año fiscal siguiente en que entre en vigencia
la Ordenanza que de acuerdo al artículo 21 de la Ordenanza de Reforma, sería el
1º. de Enero de 2017. Este desfase, aunado al ajuste de la Planta de Valores
Catastrales, implicará que de aprobarse antes del 31 de Diciembre de 2016,
durante todo el año 2017, la alícuota aplicable será la contenida en el
Artículo 19 la actual ordenanza, es decir 0.10% pero sobre los Valores
Catastrales actualizados, generando un efecto económico devastador en la
economía de los contribuyentes.
3.2.2.- Sobre el monto de las alícuotas.
Si bien es cierto que las
alícuotas propuestas son menores a las actuales, el efecto de la actualización
de los valores catastrales generará sobre la economía de los contribuyentes un
importante impacto. En este sentido es menester mencionar la suspensión de efectos
dictada el 11 de agosto de 2016 por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo
de Justicia de la Ordenanza que por esta misma materia aprobó el Municipio
Valencia del Estado Carabobo, señalando la Sala:
“Ahora bien, la demanda incoada se
fundamenta en la presunta infracción de los artículos 316 y 317 del Texto
Fundamental, por considerar que los aumentos de los valores fiscales contenidos
en la tablas que conforman el Anexo A de la Ordenanza de Reforma de la Ordenanza de Impuestos Sobre Inmuebles Urbanos
del Municipio Valencia del Estado Carabobo, por
establecer cargas fiscales desproporcionadas e irrazonables que no se
corresponden con la capacidad económica del contribuyente, así como, por tener
dicho tributo efectos confiscatorios en el patrimonio de los mismos.” . tomado de:
http://historico.tsj.gov.ve/decisiones/scon/agosto/190190-741-11816-2016-16-0333.HTML
Es decir, no basta que la
alícuota parezca desproporcionada y resulte confiscatoria y regresiva; sino que
tal efecto puede derivarse de la modificación de la Tabla de Valores
Catastrales.
Igualmente consideramos que al
establecerse una ajuste anual de la Planta de Valores Catastrales, tal como lo
señala el Artículo 15 de la Ordenanza, una tarifa escalatoria creciente en el
tiempo más dicha actualización generarán un efecto regresivo del impuesto
creado violentando las garantías constitucionales de progresividad y consulta a
la capacidad contributiva previstas en el artículo 316 constitucional y a la no
confiscatoriedad prevista en el artículo 116 de la Carta Magna.
3.2.3.- Propuesta de alícuotas.
En caso que esa Cámara Municipal
considere que debe aprobarse una alícuota escalatoria creciente en el tiempo,
sugerimos que se establezcan más tramos y más tiempo entre ellos para llegar a
la mayor de las alícuotas, pues como es previsible el actual daño de la
economía de los contribuyentes producto del daño en la economía nacional está
lejos de recuperarse y al iniciarse tal recuperación la misma será lenta y
progresiva.
A tales efectos proponemos
alícuotas en el siguiente orden:
0.01% durante los primeros 3 años
0.025% durante los 3 años
siguientes
0.05% durante los 2 años
siguientes
0.075% durante los 2 años
siguientes
0.1% a partir del término del
plazo anterior
3.3.- Artículo 21 de la ordenanza resultante. Distribución por sectores.
Caso Terrazas de Santa Fe. Sector 10B
Del análisis de los sectores
propuestos, solicitamos una mejor y más detallada revisión de estos y
establecer en la ordenanza los criterios técnicos para integrar diversas zonas
en el sector determinado.
En el caso de nuestra comunidad
de Santa Fe y sus áreas circundantes estas se encuentran distribuidas en al
menos 5 sectores diferentes según el proyecto de ordenanza. Es comprensible que
la realidad presente demuestra que los valores entre diversas áreas puede
variar entre ellas, sin embargo se agrega al sector 10B el parcelamiento
conocido como Terrazas de Santa Fe cuando este forma parte al sector 10A de la
ordenanza vigente dentro del conglomerado “Santa Fe de los Prados” asignándole
un Valor Catastral muy superior a otras zonas de la misma comunidad con
similares características, y adjudicándonos valores más cercanos a zonas de
alto poder adquisitivo como Valle Arriba, El Refugio o Lomas de la Alameda.
Sugerimos que el parcelamiento
Terrazas de Santa Fe siga siendo considerado como parte del sector 10A “Santa
Fe de los Prados” y que los Valores Catastrales asignados sean revisados de
acuerdo a la realidad económica actual.
3.4.- Artículo 22 de la ordenanza resultante. Sobre la Liquidación del
tributo.
El Parágrafo Segundo del
mencionado artículo crea un “RECARGO” del 25% del “tributo omitido” para los
pagos realizados luego del trimestres correspondiente; mientras que el artículo
47 de la Ordenanza resultante indica que la aplicación de las sanciones
previstas en la ordenanza no dispensan del pago de tributos, sanciones y
recargos previstos en el Código Orgánico Tributario (norma que dudosa
constitucionalidad según veremos más adelante).
La falta de precisión de la
naturaleza de este recargo no obsta para que choque en contra de dos derechos
fundamentales:
a.- En caso de calificarse este
recargo como una sanción, violenta abiertamente el principio “NON BIS IN IDEM”
o prohibición de doble sanción consagrado en el Artículo 49.7 constitucional;
ya que la propia ordenanza y el Código Orgánico Tributario tienen sanciones
relativas a la falta de pago oportuno.
b.- En caso de calificarse como
una indemnización para reparar al fisco la pérdida del valor del tributo,
violenta el principio de protección en contra de la usura previsto en el Art.
114 constitucional, pues la propia ordenanza y el Código Orgánico Tributario
prevé el tipo de intereses ordinarios y de mora en caso de pago extemporáneo y
el ajuste por inflación en caso de ejecución judicial.
3.5.- Eliminación de los Arts. 42, 43 y 52 de la ordenanza vigente.
La eliminación de los factores de
descuento por sector, no permite aplicar mecanismos de ajuste a la situación de
realidad económica frente a un “valor de mercado” que no refleje las
posibilidades reales de pago y otros estímulos fiscales para el mantenimiento
de inmuebles existentes o la generación de nuevos desarrollos donde sea
necesario. Sugerimos no eliminar este mecanismo y adecuarlo a las realidades
observadas.
3.6.- Art. 47 de la ordenanza resultante. Imposición genérica de doble
sanción.
La redacción sugerida
desnaturaliza el contenido del actual artículo 48, cuyo evidente propósito es
establecer el orden de imputación del pago de las obligaciones tributarias y la
no extinción de la obligación principal y sus intereses por causa del pago de
la sanción. El texto propuesto incorpora un elemento que violenta
flagrantemente el concepto NON BIS IN IDEM, al pretender permitir que por el
mismo ilícito se apliquen varias sanciones en simultáneo.
3.7.- Art. 48 de la ordenanza resultante. Aplicación de varias
sanciones en simultáneo.
El artículo propuesto permite la
aplicación de varias sanciones a partir del mismo supuesto y la aplicación de
sanciones concurrentes. Así mismo suprime la regla del término medio y la
aplicación de las causas agravantes y atenuantes del Código Orgánico
Tributario, con lo cual se eliminaría el principio de objetividad que debe
prevalecer en la aplicación de las sanciones que sean procedentes. La redacción
propuesta no distingue entre concurrencia y duplicidad de ilícitos.
3.8.- Art. 49 de la ordenanza resultante. Modificación de las sanciones
previstas.
El artículo propuesto incrementa
las sanciones existentes en 1000% y sus supuestos están igualmente contemplados
en el Código Orgánico Tributario. Nuestra recomendación es remitir al Código
Orgánico Tributario la tipificación y estimación de las sanciones, las cuales
ya son altamente onerosas.
3.9.- Art. 52 de la ordenanza resultante. Aprobación de planos.
Como puede observarse claramente,
los planos anexos al proyecto de ordenanza carecen de indicación de escala,
coordenadas y otros elementos como vialidad y elementos geográficos como ríos y
quebradas que permitan identificar correctamente los espacios relativos a cada
sector determinado; circunstancia que genera imprecisiones a la hora de ubicar
adecuadamente las zonas correspondientes.
3.10.- Tabla de Valores Catastrales. Base Imponible.
Los valores catastrales indicados
en la Tabla de Valores propuesta, representan en este momento valores que se
encuentran, al menos para el caso de Terrazas de Santa Fe, sector 10B
propuesto, cifras que se encuentran por encima del “valor de mercado”
violentando lo dispuesto en el artículo 175 de la Ley Orgánica del Poder
Público Municipal.
Así
mismo, se lee del propio contenido del artículo 175 LOPPM: “…Para la fijación del valor de mercado se deberán considerar
las condiciones urbanísticos edificatorias, el carácter histórico artístico del
bien, su uso o destino, la calidad y
antigüedad de las construcciones y cualquier otro
factor que de manera razonable pueda incidir en el mismo.”
(resaltado
nuestro)
Como puede observarse de la tabla propuesta, no se hace
distinción alguna en la antigüedad de las construcciones, poniendo en el caso
del sector 10B en igualdad de condiciones construcciones que tienen 40 años
frente a otras recién construidas. A pesar que el Artículo 15 en su parágrafo
único de la ordenanza resultante plantea un ajuste por la antigüedad del
inmueble, es resaltante que esa ajuste alcanza escasamente el 12% en
construcciones cuya antigüedad sobrepase los 50 años, en tramos de 2% por cada
década de antigüedad; esta valoración no obedece a la variación de precios en
la realidad económica, pues el impacto de la antigüedad en las necesidades de
mantenimiento, refacción y reparación del inmueble genera costos en el
propietario y desmejoras en el precio de una eventual venta.
Es de nuestra consideración que para mantener el espíritu
del Art. 175 LOPPM, es necesario ampliar los tramos de rebaja o restablecer las
tablas de descuentos que se eliminarían al desecharse los actuales artículos
42, 43 y 52 de la ordenanza vigente. En ese sentido proponemos que se estimen
tramos de descuentos de 0,5% por cada año de antigüedad de la construcción
contados a partir de la certificación de cumplimiento de las variables urbanas.
Así mismo proponemos que este descuento se extienda a todo
tipo de inmuebles y no únicamente a aquellos que se rigen por la Ley de
Propiedad Horizontal como dispondría el resultante artículo 15, parágrafo
único; pues esta consideración es discriminatoria para con aquellos
propietarios de inmuebles distintos a las “edificaciones residenciales bajo
propiedad horizontal”, ya que las limitaciones en el precio y los efectos de la
antigüedad afectan en igual proporción a los propietarios con distingo del uso
o forma de organización de la propiedad.
4.- PROPUESTAS A SER INCLUIDAS.
Además de las observaciones
realizadas a los artículos señalados, consideramos convenientes evaluar la
posibilidad de incorporar a la ordenanza los siguientes particulares:
4.1.- Contratación de las Juntas de Condominios y/o Administradoras de
Condominios en la cobranza.
Mediante contratos de gestión de
cobranza, que no implican la delegación de la recaudación, se puede establecer
un mecanismo de cobranza vía “gastos no comunes” en los recibos de condominio,
en los casos de viviendas regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual
facilitaría el cobro mensual y continuo de los impuestos de ese tipo de
inmuebles.
4.2.- Designación de agentes de percepción de las Administradoras de
Condominio
En caso que esta propuesta no sea
aceptada, proponemos de manera alternativa hacer uso de la figura de los “agentes
de precepción” prevista en el Código Orgánico Tributario, para asignar a los
administradores de inmuebles tal responsabilidad; generando además ingresos por
Impuesto de Actividades Económicas en empresas que sin tener un domicilio
mercantil en el Municipio, generen un domicilio fiscal por el origen de sus
ingresos.
4.3.- Liquidación mensual.
A los fines de facilitar el pago
y cobranza del tributo se propone establecer mecanismos alternos de liquidación
mensual en aquellos casos que el impuesto pueda ser cobrado por terceros
mediante su adición a cuotas de condominio, recibos de luz y otros mecanismos
similares.
4.4.- Determinación diferenciada de la Base Imponible
Revisión de los Valores
Catastrales y definición de elementos técnicos previstos en el Art. 175 de la
LOPPM, de tal manera de estimar dicho valor con consulta de la situación real
de cada inmueble y no la simple determinación por zonas geográficas.
4.5.- Rebajas para viviendas alquiladas.
Como todos sabemos las actuales
regulaciones en materia arrendaticia han desestimulado el arrendamiento de
inmuebles para vivienda, a los fines de coadyuvar tal situación y como
mecanismo para descargar la pérdida de valor de tales inmuebles, se propone
otorgar a los contribuyentes que arrienden sus inmuebles para vivienda y cuyos
contratos estén debidamente inscritos en la SUNAVI, la misma rebaja otorgada
para los contribuyentes que vivan en el inmueble de que se trata y lo haya
registrado como vivienda principal, como se establecería en el Artículo 23 de
la ordenanza resultante
4.6.- Consulta a la Cámara Inmobiliaria, comunidades organizadas y
otros entes.
A los fines de informar mejor y
corregir los evidentes errores de la Planta de Valores Catastrales, sugerimos
que sea consultada la Cámara Inmobiliaria; a las comunidades organizadas, en
especial de los sectores que han sido reorganizados; a la Superintendencia
Nacional de Viviendas para requerir información de los valores adjudicados para
el cálculo de cánones de alquileres regulados y a otros entes públicos y
privados con conocimiento del sector inmobiliario como la Asociación de Peritos
Avaluadores, FOGADE, SUDEBAN, etc.
CONCLUSIONES:
Baruta, 18 de noviembre de 2016
Vicente González De La Vega
Abogado
